Hovrätten ger klartecken för IMD-vatten: trepartsrekommendationen fick avgörande tyngd

Svea hovrätt fastställde den 3 juli 2026 Hyresnämnden i Göteborgs beslut om individuell mätning och debitering av vatten (IMD-vatten) i mål ÖH 19086-25. Genom att inte meddela prövningstillstånd blir hyresnämndens avgörande — som i sin tur följde en trepartsrekommendation från Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen — vägledande för hur bruksvärdesprövningen av IMD-vatten ska göras när parterna inte kommer överens.

Tvisten gällde en fastighet med 89 hyreslägenheter i Järnbrott i Göteborg, där Stena Fastigheter efter stambyte och installation av vattenmätare begärde att kostnaden för varm- och kallvatten skulle lyftas ur hyran och debiteras efter faktisk förbrukning. Sedan förhandlingarna med Hyresgästföreningen strandat prövade Hyresnämnden i Göteborg frågan som fem pilotfall för sammanlagt 103 hyresgäster, och gav i december 2025 hyresvärden rätt: vattnet lyfts ur hyran från den 1 oktober 2025, mot en hyresreducering på mellan 243 och 749 kronor i månaden beroende på lägenhetsstorlek, medan förbrukningen debiteras månadsvis i efterskott med ett drifts- och underhållstillägg på 5,45 kronor per kubikmeter.

En hyresgäst överklagade till Svea hovrätt med invändningen att bruksvärdet försämras när den enskilde själv får bära förbrukningsrisken och att kravet på skälig hyra i 12 kap. 55 § jordabalken därmed inte var uppfyllt. Hovrätten fann emellertid inga skäl att meddela prövningstillstånd, vilket innebär att hyresnämndens bedömning står fast och blir styrande för motsvarande tvister framöver.

Två principfrågor avgjordes. 

Den första var om vattnet över huvud taget får lyftas ur hyran. Hyresnämnden konstaterade att IMD-vatten numera är etablerat i beståndet, att trepartsrekommendationen från 2020 uttryckligen förutsätter att så kan ske vid ny- eller ombyggnad, och att modellen därmed ligger inom bruksvärdessystemets ram så länge hyresreduceringen är rimlig i förhållande till den avlyfta kostnaden.

Den andra frågan gällde nivån på reduceringen. Hyresnämnden lutade sig här tungt mot trepartsrekommendationens beräkningsmetod — en schablon som utgår från byggnadens historiska vattenkostnad per kvadratmeter, justerad för lägenhetsstorlek — och accepterade Stena Fastigheters beräkning trots att den låg något under vad Hyresgästföreningen begärt. Att rekommendationen förhandlats fram av branschens tre huvudparter gavs enligt beslutet avgörande tyngd.

Hyresgästsidans huvudinvändning — att bruksvärdet försämras när risken för förbrukningsvariationer flyttas till hyresgästen — vann alltså inte gehör. Nämnden bedömde att den ekonomiska risken är begränsad så länge drifts- och underhållstillägget är förutsägbart och redovisningen sker månadsvis, och att incitamentet till lägre förbrukning är förenligt med bruksvärdessystemets syften.

Beslutet får enligt lagen ingen formell prejudikatverkan — hovrättens beslut att inte meddela prövningstillstånd prövar inte sakfrågan i sig — men i praktiken befäster det trepartsrekommendationen som normerande vid bruksvärdesprövning av IMD-vatten. För fastighetsägare som överväger att införa individuell mätning innebär det ökad förutsebarhet: så länge reduceringen räknas fram enligt rekommendationens schablon och redovisningen är transparent, är sannolikheten stor att modellen håller i hyresnämnd och hovrätt.

Källa: Svea hovrätt, mål ÖH 19086-25 (beslut 2026-07-03); Hyresnämnden i Göteborg (beslut 2025-12); trepartsrekommendationen om IMD-vatten från Fastighetsägarna Sverige, SABO och Hyresgästföreningen (2020).