Konkurrens mellan fastighetsägarföreningar? En 139 år gammal idé

Förra veckan uppmanade jag några företagsamma hyresförhandlare på Hyresgästföreningen att ringa två kollegor, bilda en egen förening och börja konkurrera med sin arbetsgivare. Det finns ju fler parter vid förhandlingsbordet och jag vill inte anklagas för att vara partisk. Så denna gång vänder jag blicken mot Hyresgästföreningens främste medhjälpare: Fastighetsägarna.

På den privata fastighetsägarsidan har några personer i Stockholm redan tagit saken i egna händer. Under året bildade de Hyresbostadsägarna i Stockholm, en ny förening som utmanar den etablerade organisationsstrukturen. Inte ett dugg förvånande. Det handlar om företagare och entreprenörer, vana vid att identifiera problem och bygga något eget när det befintliga inte levererar. De har inte fostrats till att acceptera att vissa företrädare skulle ha en närmast gudagiven rätt att representera en hel bransch. Eftersom jag anser att man ska leva som man lär, lät jag ett av mina bolag bli associerad medlem. Klart det är ett initiativ som är värt att stödja!

Nyorganiseringen på den privata sektorn har alltså redan börjat. Jag behöver egentligen därför inte upprepa mitt budskap om att det är en förträfflig idé att starta eget. Föreningsfriheten är grundlagsfäst och gäller även fastighetsägare. I stället tänkte jag blicka bakåt. För dagens utmanare är långt ifrån de första. Och historien visar något intressant: när fastighetsägare har organiserat sig på egen hand har den gamla organisationen förr eller senare absorberat utmanarna.

En 1800-talshistoria

Historikern Håkan Forsell beskriver i sin doktorsavhandling Hus och hyra (Stockholms universitet, 2003) hur Stockholms fastighetsägare började organisera sig under 1800-talet. När Stockholms fastighetsägareförening, föregångaren till Fastighetsägarna, bildades 1870 var den en exklusiv sammanslutning av inflytelserika fastighetsägare. Medlemskap krävde rekommendationer från två befintliga medlemmar. Kvinnliga fastighetsägare var inte välkomna. De mindre husägarna (utmanare och icke-invigda) ansåg inte att föreningen tillgodosåg deras behov. Så vad gjorde de? Klagade på den tidens motsvarighet till LinkedIn? Väntade på en arbetsgrupp för ökad medlemsdialog? Mumlade bittra ord om missnöjet med den icke-fungerande organisationen? Åt fler luncher med mellanchefsbyråkrater som tragglar samma förhoppningar år efter år? Nej. År 1887 bildade de en konkurrent: Husegare-Föreningen i Stockholm.

Den nya föreningen riktade sig till mindre fastighetsägare. Inga rekommendationer krävdes och kvinnor var välkomna. Föga förvånande började Stockholms hyresbostadsägare välja uppstickaren. År 1890 hade utmanaren närmare 500 medlemmar. Den äldre föreningen hade omkring 125. På tre år hade konkurrenten alltså blivit fyra gånger så stor.

År 1891 gick föreningarna samman under den äldre föreningens namn. Den yngre föreningens företrädare fick dock enligt Forsells avhandling betydande inflytande och verksamheten förändrades för att bättre tillgodose de mindre fastighetsägarnas behov. Den etablerade organisationen hade historien, kontakterna och namnet. Utmanaren hade medlemmarnas förtroende. Den gamla organisationen överlevde genom att förändras och absorbera sin konkurrent.

Några norrlänningar fick samma idé för tjugo år sedan

Vi behöver inte gå tillbaka till 1800-talet. När Fastighetsägarna organiserade om verksamheten i början av 2000-talet valde ett antal fastighetsägare i Västerbotten att bilda Fastighetsägarna Norrbygden. År 2008 rapporterade Hem & Hyra att merparten av Norrbottens privata bostadsbolag föredrog Norrbygden framför Fastighetsägarna Norr. De var missnöjda med medlemsservicen och upplevde att den etablerade organisationen blivit för stor för att lyssna.

Fyra år senare gick Norrbygden samman med Fastighetsägarna MittNord. Ännu en utmanare gick alltså upp i den etablerade organisationsstrukturen. Dinosaurien gapade och svalde ynglingen. Igen.

Det finns en intressant detalj i historien om Norrbygden som är värd att lyfta i sammanhanget. Hyresgästföreningen förhandlade faktiskt hyror med organisationen, vilket framgår bland annat i rapporter från organisationens medlemstidning. Under år 2011 rapporterade Hem & Hyra om en hyresöverenskommelse mellan parterna i Skellefteå. Spola fram till 2026. När Hyresbostadsägarna i Stockholm bildades beskrev Hyresgästföreningens Erik Elmgren initiativet som oseriöst på Bostadspolitik.se. Särskilt märkligt ansåg han det vara att föreningen ville uppmuntra bildandet av konkurrerande hyresgästorganisationer. Översteprästen uttryckte visserligen principiell vilja att förhandla med dinosauriens konkurrenter – men med förbehåll om särskilt noggrann granskning.

Affären i den svenska modellen

Fastighetsägarna är inte bara en medlemsorganisation. Det är också en omfattande tjänsteverksamhet. Juridisk rådgivning, hyresförhandling, utbildning och i vissa delar även fastighetsförvaltning erbjuds genom organisationens olika verksamheter.

Årsredovisningarna visar betydande tjänsteintäkter i förhållande till medlemsintäkterna. Det väcker en principiell fråga: Vad händer när en organisation som ska verka för att förenkla ett komplicerat regelverk samtidigt tjänar pengar på att hjälpa medlemmarna att hantera det?

Ju mer komplicerat systemet är, desto större kan behovet av rådgivning bli. Ju mer formaliserade förhandlingarna blir, desto större efterfrågan på professionella ombud. Ju fler administrativa moment, desto fler tjänster att sälja. Ju mer regelverkets komplexitet ökar – desto mer ökar fastighetsägarens beroende av företrädaren.

En ganska fascinerande konstruktion ändå, hyresmarknadens svenska modell. Win-win för Fastighetsägarna – lose-lose för fastighetsägaren.

Behöver fastighetsägare verkligen en 150-årig dinosaurie?

Fem vd:ar, en omfattande tjänstemannaorganisation och ett nationellt förbund vars medlemmar är de regionala föreningarna – inte fastighetsägarna själva. Ändå bedrivs stora delar av den bostadspolitiska intressebevakningen nationellt. Medlemmarnas inflytande är indirekt, medan konsekvenserna av organisationens arbete är högst konkreta. Är detta verkligen den mest ändamålsenliga modellen för en bransch som annars ställer höga krav på effektivitet och resultat?

Invändningen är förstås att Fastighetsägarna har ett starkt varumärke, etablerade kontakter och 150 års historia. Absolut. Men institutionell närvaro är inte detsamma som exklusiv rätt att bli lyssnad på. Företagsbostadsföretagen och Svenska Colivingförbundet visar att nya organisationer med begränsade resurser kan etablera sig som remissinstanser, bedriva opinionsbildning och bidra till lagändringar. Det krävs inte nödvändigtvis en omfattande byråkrati. Det krävs sakkunskap, tydliga ståndpunkter och människor som är beredda att göra arbetet. Framför allt krävs företrädare som själva får leva med konsekvenserna om arbetet misslyckas. En fastighetsägare som drabbas av ett bristfälligt regelverk har ett konkret incitament att förändra det. För en anställd opinionsbildare kan samma regelverk bli ytterligare ett kommunikationsuppdrag.

Organisera er mera!

En 150-årig dinosaurie kan verka imponerande. Paleontologerna har dock lärt oss att dinosaurierna knappast var bäst på att anpassa sig när omvärlden förändrades. Inte ens T-Rex, med sina tolv meter från nos till svans och närmare nio ton i kroppsvikt, fick evigt herravälde. Mitt budskap till missnöjda fastighetsägare är därför enkelt: organisera er mera. Det behöver ju inte ens innebära att ni lämnar er befintliga organisation.

Föreningsfriheten är inte begränsad till ETT medlemskap. Flera fastighetsägare är redan medlemmar i både Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna. Dubbelrepresentation kan bli trippelrepresentation, kvadrupelrepresentation och till slut… en konkurrensutsatt representationsindustri. En uppenbar fara med detta är förståss att rationella medlemmar kan få för sig att börja räkna på kostnaden för ineffektivt företrädarskap.

/Haymanot

Fortsatt i demokratins tjänst.