Hyresnämnden godtog presumtionstidens hyresnivå

Hyresnämnden i Stockholm sa den 24 augusti nej till en hyresgäst som ville få sin hyra sänkt. Lägenheten är tre rum och kök på 79 kvadratmeter och ligger på Kungsholmen i Stockholm. Hyresgästen ville komma ner till drygt 14 000 kronor i månaden.

Huset byggdes 2010–2011. Som nybyggt fick det presumtionshyra och fick under tio år inte prövas mot bruksvärdet. Perioden tog slut 2021 och sedan dess har hyran höjts varje år i uppgörelser mellan AB Familjebostäder och Hyresgästföreningen: 5,6 procent 2024 och 4,75 procent 2025. I dag ligger den på 18 757 kronor i månaden.

Nämnden bad Hyresgästföreningen om ett yttrande. Svaret blev att uppgörelserna gjorts med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten, och att bruksvärdet för lägenheterna inte hade beaktats.

Hyresnämnden landade ändå i att hyrorna är införhandlade i bruksvärdessystemet, eftersom de förhandlats kollektivt varje år sedan 2022.

Hyresgästen menade att en presumtionshyra alltid ligger högre än en vanlig hyra och att den aldrig trappats ner efter tio år. Familjebostäders ombud, advokat Alrik Hafström, invände att hyrorna automatiskt blev vanliga bruksvärdeshyror i och med den första uppgörelsen 2022, och att en prövning av det här slaget bara handlar om huruvida den enskilde fått samma höjning som alla andra.

Hyresgästen hade pekat ut tre lägenheter – Pollargatan 14, Båtklubbsgatan 1 och Lugnets allé 14 – med hyror mellan 13 496 och 14 112 kronor. Nämnden besökte samtliga och konstaterade att de inte går att jämföra rakt av. Lägenheten på Kungsholmen ligger innanför tullarna, i ett hus på över 20 våningar, med sjöutsikt från nästan alla rum och en stor inglasad balkong.

Förhandlade hyror är det första man tittar på när andra hyror ska prövas. Blir presumtionshyran startpunkt för fortsatta höjningar, utan någon nollställning, flyttas gränsen för vad som räknas som en normal hyra – också i helt andra hus. Att det är ett allmännyttigt bolag och Hyresgästföreningen som förhandlat fram nivån gör frågan skarpare.

– Om det här inte överklagas eller om Hovrätten fastställer beslutet så innebär det en revolution i den allmänna uppfattningen om vad som är en bruksvärdeshyra i Stockholm, säger Einar Janson, ordförande i branschorganisationen Hyresbostadsägarna.

På vilket sätt?

– När nu presumtionshyrestiden går ut för många objekt och de visar sig att de fasas in i bruksvärdeshyressystemet på ungefär samma nivåer som Hyresgästföreningen tillåter för presumtionshyresavtal idag, så faller ju hela meningen med att förhandla om presumtionshyror. Fastighetsägare kan lika gärna förhandla fram bruksvärdeshyror direkt istället för att gå via det rättsosäkra presumtionshyressystemet där enskilda domstolar har visat sig kunna begränsa rätten till rimliga hyreshöjningar i linje med kostnadsutveckling på orten.

Hyresbostäderna har sökt Hyresgästföreningen för kommentar. Texten uppdateras.