Underlaget är Sveriges Allmännyttas rapport "Det ekonomiska läget i Allmännyttan 2026". Enligt den behöver omkring 500 000 lägenheter renoveras, till en kostnad av cirka 1 375 000 kronor per lägenhet. Ungefär 45 procent av kostnaden hör till själva stambytet och 40 procent till fasader, tak, fönster, balkonger och hissar. Invändiga åtgärder, badrum undantaget, står för 10–15 procent. Den tunga kostnaden ligger alltså i sådant hyresgästen inte ser.

Renoveringstakten ligger i dag på 16 000 lägenheter per år. Med den takten tar det drygt 30 år att komma igenom ett bestånd vars tekniska livslängd redan passerats. Nyqvist ställer den utvecklingen mot kravet på billiga hyresrätter och menar att orenoverade fastigheter med låg hyra oftast betyder låg standard och på sikt risk för slum, medan den nödvändiga upprustningen kräver högre hyror.

Hans huvudinvändning är att debatten stannat vid konstateranden. Flera intressenter och partier driver kravet på statsbidrag, men skillnaderna mellan bolagen är stora. På tillväxtorter klarar bolagen sitt bestånd även om de släpar efter, medan svaga marknader har både svag bolagsekonomi och begränsad betalningsförmåga hos de boende.

Som referens pekar Nyqvist på Storbritannien, där kommuner under 1980-talet "frivilligt" förde över sitt bestånd till Housing Associations i utbyte mot statliga investeringsbidrag. Jämförelsen haltar, konstaterar han själv, men principen är överförbar.

Han föreslår fyra saker:

- Regionalisering av fastighetsbolagen, eftersom ett bolag per kommun på svaga marknader ger sårbarhet medan större organisationer ger bättre upphandlingar och lånevillkor.

- Förändringar av hyresdominerade miljonprogramsområden, där exempelvis en tredjedel av beståndet säljs till de boende som bostads- eller äganderätt som villkor för upprustningsbidrag till resten.

- Förändrade kösystem, eftersom dagens köer premierar lång kötid och ger dem tillgång till det marknadsmässigt billigaste beståndet.

- Hållbarhetskrav med mätbara mål, där Boverket definierar vad som krävs.

Ulf Nyqvist är fastighetsutvecklare med bakgrund i allmännyttan och ordförande i Andelsägarbolaget.