Rekordhyror och hyresfrys – New Yorks delade marknad

Det är nästan tre gånger Stockholms marknadsjusterade hyra på 31 000 kronor och nästan fyra gånger hyran i Tokyo. År 2012 kostade samma typ av lägenhet 49 200 kronor omräknat till dagens kurs. Sedan dess har hyran stigit med omkring 80 procent.

Bakom genomsnittet finns två marknader. Omkring 41 procent av stadens hyresbostäder omfattas av rent stabilization, en hyresreglering som i regel gäller hus med minst sex lägenheter byggda före 1974. Där bestäms den årliga höjningen av en nämnd, Rent Guidelines Board, vars ledamöter utses av borgmästaren. Övriga lägenheter hyrs ut till marknadspris.

Den 25 juni röstade nämnden 7–1 för nollhöjning på både ettåriga och tvååriga kontrakt som löper från 1 oktober. För tvååriga kontrakt var det första gången. Borgmästare Zohran Mamdani, som gick till val på hyresfrysning och tidigare i år utsett sex nya ledamöter, kallade beslutet en historisk seger för stadens hyresgäster. Året innan höjdes hyrorna med 3 respektive 4,5 procent.

Avgick i protest

Fastighetsägarna är kritiska. Enligt nämndens eget prisindex ökade driftkostnaderna i husen med 5,3 procent på ett år. ”Nämnden bortsåg från sina egna data”, sade James Whelan, vd för branschorganisationen Real Estate Board of New York. En av hyresvärdarnas företrädare i nämnden, Christina Smyth, avgick i protest timmar före omröstningen.

Sju hyresvärdar stämde i juli nämnden för att få beslutet upphävt, med argumentet att borgmästaren styrt omröstningen. Domaren har beordrat staden att lämna ut sin korrespondens med nämnden, men något avgörande har inte kommit. Frysningen trädde i kraft 1 oktober. ”Hyresvärdarna försöker använda domstolarna för att riva upp en hyresfrysning som de inte kunde stoppa i den offentliga processen”, sade Darius Khalil Gordon, verksamhetschef för hyresgästorganisationen Met Council on Housing, när organisationen i augusti begärde att få gå in i målet.

Kritiken gäller också en delstatlig lag från 2019, Housing Stability and Tenant Protection Act. Den tog bort möjligheten att lyfta ut lägenheter ur regleringen när hyran passerat en viss nivå och att höja hyran automatiskt vid omflyttning. Enligt mäklarfirman Ariel Property Advisors har värdet på hyresreglerade fastigheter fallit med 30–50 procent sedan dess. Nämndens inkomst- och kostnadsstudie för 2026, som Commercial Observer redovisar, klassar 9,2 procent av husen med reglerade lägenheter som ekonomiskt nödställda.

Hyresvärdar säger att lägenheter står tomma eftersom renoveringar inte går att få tillbaka i hyran. Nämndledamoten Arpit Gupta uppgav att över 57 000 reglerade lägenheter stod tomma förra året. Hyresgästföreträdare menar i stället att hyresvärdar håller lägenheter borta från marknaden för att ta sig ur regleringen. Stadens revisor, comptrollern, bedömde att färre än 2 000 billiga reglerade lägenheter stod tomma för att ägarna inte hade råd att reparera dem.

Bostadsbristen är akut

Marknadshyrorna fortsätter uppåt. Enligt portalen StreetEasy var den annonserade medianhyran i Manhattan omkring 49 800 kronor i september. I hela staden steg den med 3,9 procent på ett år till omkring 41 300 kronor.

Skillnaden mellan befintliga och nya kontrakt är stor. Realtor.com beräknade under första kvartalet att den som flyttar i New York i snitt får betala omkring 17 500 kronor mer i månaden än den som bor kvar. I Manhattan var den annonserade medianhyran mer än dubbelt så hög som den uppskattade hyran i befintliga kontrakt.

Bristen är akut. Andelen lediga hyreslägenheter var 1,41 procent 2023, den lägsta sedan 1968, enligt stadens bostads- och vakansundersökning. Regleringen förlängs så länge andelen understiger 5 procent.

Mamdanis svar är planen Block by Block från maj: 200 000 nya bostäder med reglerad hyra och lika många bevarade på tio år, med investeringar på omkring 220 miljarder kronor under fem år. Whelan sade att REBNY ser fram emot att granska hur planens delar hänger ihop.

I Sverige sätts hyran i förhandling enligt bruksvärdessystemet. Enligt SCB var den genomsnittliga hyran 2026 5 640 kronor i månaden för en etta, 7 742 för en tvåa och 9 528 för en trea. Medianhyran i befintliga kontrakt i New York var omkring 16 300 kronor 2023. Siffrorna går inte att jämföra rakt av, eftersom lägenhetsstorlekar och mätmetoder skiljer sig.