Frågan har inte besvarats i lagtexten: vem ska lägga fram bevisen när en lokalhyresgäst som själv sagt upp avtalet och begärt sänkt hyra kräver ersättning efter att ha flyttat?

Tvisten gäller en lokal som hyrts ut under flera år. Hyresgästen sade upp avtalet för villkorsändring och begärde lägre hyra. Hyresvärdarna ville förlänga, men bara om hyran var densamma som när avtalet ingicks, med justering enligt indexklausulen. Parterna kom inte överens, hyresförhållandet upphörde och hyresgästen flyttade.

Hyresgästen stämde därefter hyresvärdarna, i första hand på cirka två miljoner kronor och i andra hand på en årshyra. Både tingsrätten och hovrätten ogillade kravet.

Bakgrunden är det indirekta besittningsskyddet. En lokalhyresgäst kan tvingas flytta men har rätt till ersättning om den hyra hyresvärden krävt för förlängning inte är skälig. Hyran är skälig om den inte överstiger marknadshyran, som i första hand bestäms genom jämförelse med hyran för liknande lokaler på orten.

HD konstaterar att bevisbördan inte gäller hyran i sig utan underlaget för bedömningen, alltså hyrorna för jämförbara lokaler. Enligt HD är det motiverat att den som krävt en förändring av hyran också bär nackdelen av att tillräcklig utredning inte läggs fram. När hyresgästen sagt upp med begäran om sänkt hyra har hyresgästen därför utredningsskyldigheten för att hyran översteg marknadshyran.

Amanda Lagerström, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Syd, drev målet. Redan efter tingsrättens dom pekade hon på att hyresvärdssidan hade mycket underlag som visade att hyran var marknadsmässig, medan hyresgästen inte kunde visa motsatsen.

– HD:s avgörande har prejudicerande verkan för motsvarande situationer som den i det aktuella fallet, dvs. situationer där hyresgästen har sagt upp för villkorsändring och begärt en sänkning av hyran. Är det i stället en hyresvärd som har sagt upp ett hyresavtal och begärt höjd hyra är enligt avgörandet utgångspunkten att det är hyresvärden som ska kunna lägga fram utredning om att den begärda hyran inte överstiger marknadshyran, säger Amanda Lagerström.

HD:s resonemang avgränsar domen till fallet där hyresgästen sagt upp med begäran om sänkt hyra.