Lägre hyror – men färre lediga lägenheter? Det här visar studierna om hyresreglering

I Sverige sätts hyran enligt bruksvärdessystemet. Det innebär att hyran förhandlas kollektivt och prövas mot vad likvärdiga lägenheter kostar. Andra länder reglerar ofta med ett tak för hur mycket hyran får höjas per år. Resultaten från andra länder går därför inte att föra över direkt till Sverige.

Den mest omfattande genomgången har gjorts av Konstantin Kholodilin vid det tyska forskningsinstitutet DIW Berlin. Han har gått igenom 60 granskade studier från 1972 till 2022, nästan hälften från USA. I 14 av 18 studier som mätt hyran i reglerade bostäder sänkte regleringen hyran eller bromsade ökningen. Studierna om underhåll och standard pekade alla på att kvaliteten försämrades, och studierna om rörlighet visade att hyresgäster flyttade mer sällan. Hyrorna i den oreglerade delen av marknaden blev i regel högre. Resultaten om nybyggande var blandade. Kholodilin bedömer att nettonyttan av hyresreglering är oklar. Översikten publicerades i Journal of Housing Economics 2024.

I San Francisco utvidgades hyresregleringen till en ny del av bostadsbeståndet. Rebecca Diamond, Tim McQuade och Franklin Qian vid Stanford (American Economic Review, 2019) fann att hyresgästerna i de reglerade husen blev nästan 20 procent mer benägna att bo kvar på sin adress. Samtidigt minskade de berörda värdarna utbudet av hyresbostäder med 15 procent. Det drev enligt forskarna upp hyrorna i hela staden med 5,1 procent.

I Cambridge, Massachusetts, avskaffades en sträng hyresreglering 1995. David Autor, Christopher Palmer och Parag Pathak vid MIT (Journal of Political Economy, 2014) fann att värdet steg både på de avreglerade bostäderna och på närliggande bostäder som aldrig varit reglerade. Avregleringen förklarade ungefär en fjärdedel av stadens samlade värdeökning på 7,8 miljarder dollar under den period forskarna studerade.

St. Paul i Minnesota införde 2022 ett tak på 3 procent per år som gällde alla bostäder, även nybyggda. Kenneth Ahern och Marco Giacoletti (Journal of Urban Economics, 2026) fann att fastighetsvärdena sjönk med 4–5,5 procent. Hyresgäster med högre inkomst vann mer på regleringen än hyresgäster med låg inkomst. Antalet beviljade bostäder i bygglov sjönk från över 2 000 per år 2020–2021 till 357 år 2025, enligt den amerikanska centralbanken Federal Reserve i Minneapolis. Där konstaterar man samtidigt att det saknas hårda data om orsaken. Hyrorna har sjunkit med omkring tio procent i fasta priser sedan 2020. Sedan 2025 är nybyggda hus undantagna från regleringen.

I Tyskland infördes Mietpreisbremse 2015, en broms för hyran vid nyuthyrning. Philipp Breidenbach, Lea Eilers och Jan Fries vid forskningsinstitutet RWI (Regional Science and Urban Economics, 2022) fann att hyrorna sjönk med upp till 5 procent, och upp till 9 procent för vissa bostadstyper. Effekten var borta efter ungefär ett år. Nyttan hamnade främst i områden med höginkomsthushåll, och kvaliteten på de bostäder som annonserades sjönk.

Berlin frös hyrorna med Mietendeckel 2020. Regleringen upphävdes av Tysklands författningsdomstol 2021. Anja Hahn, Konstantin Kholodilin och Sofie Waltl fann i ett arbetspapper att hyrorna sjönk när regleringen trädde i kraft, men att antalet annonserade hyreslägenheter minskade kraftigt. Det gjorde det enligt forskarna svårare för nyinflyttade, unga och den som ville byta bostad att hitta en lägenhet.

Katalonien, den del av Spanien där Barcelona ligger, införde 2020 hyrestak i vissa kommuner. Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza och Mariona Segú vid Barcelonas universitet (Regional Science and Urban Economics, 2023) fann att hyrorna sjönk med 4–6 procent. De kunde inte se att utbudet av hyresbostäder minskade.

Irland har hyrestak i så kallade Rent Pressure Zones. Janez Kren och Rachel Slaymaker vid forskningsinstitutet ESRI (International Journal of Housing Policy, 2026) fann att hyrorna i reglerade områden steg 9–10 procentenheter mindre vid hyresgästbyte än i oreglerade områden. De största värdarna satte oftare hyran exakt vid taket men gjorde mer sällan stora höjningar. Forskarna bedömer att regleringen i stort har begränsat hushållens hyreshöjningar.

I Sverige har flera studier undersökt vem som får de reglerade lägenheterna. Herman Donner, KTH, och Fredrik Kopsch, Lunds universitet (Journal of Housing and the Built Environment, 2023), har studerat lägenheter som förmedlades i centrala Stockholm 2011–2016. Lägenheterna med störst skillnad mot beräknad marknadshyra krävde i genomsnitt 21 år i kö, mot 10 år för dem med minst skillnad. Hyresgäster med höga inkomster fick större subventioner, även när kötiden räknades bort. I en senare studie (arbetspapper, 2025) beräknar Herman Donner att den reglerade hyran i centrala Stockholm ligger 36 procent under marknadsnivån. Han beräknar också att hushållen därför hyr 16 procent större lägenheter än de skulle göra med marknadshyror.

Cecilia Enström Öst och Per Johansson, Uppsala universitet (Journal of Public Economics, 2023), har undersökt ett lotteri av hyreslägenheter i Stockholm 2003–2013 med över 4 000 deltagare. De som vann ett kontrakt fick 13–20 procent lägre arbetsinkomst och 8–13 procent lägre sysselsättning än de som inte vann. De påbörjade också oftare högre studier. Forskarna beskriver bruksvärdeshyran som ett slags generellt bostadsstöd.

Åke Gunnelin, Bo Söderberg med flera (International Journal of Housing Markets and Analysis, 2024) fann att cirka 9 procent av hyreslägenheterna i landet saknade en permanent folkbokförd boende, trots att vakansgraden bara var 0,8 procent. Andelen var lägre i kommuner med högre hyror.

Vid årsskiftet stod 894 592 personer i Stockholms bostadskö. Den genomsnittliga kötiden för en förmedlad lägenhet var 9,1 år i länet och 21,1 år i innerstaden.